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2005年中國房地產(chǎn)10大預言――先覺、先知、先言

作者：鋼結構網(wǎng)    
時間：2009-12-23 10:00:11 [收藏]

    導言：

    種種跡象顯示，經(jīng)過6年的高速發(fā)展，經(jīng)過2004的一系列重大政策變動，經(jīng)過宏觀調控和加息，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生巨變。這種巨變，不僅體現(xiàn)在行業(yè)層面上，也體現(xiàn)在企業(yè)層面上。

    政府的產(chǎn)業(yè)政策也充滿矛盾。政府既不希望房地產(chǎn)價格上漲太快，又害怕房地產(chǎn)出現(xiàn)1993那樣的崩盤，所以他們一方面大量增加低價房供應，拉低房屋均價，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地產(chǎn)投資，收緊土地供應，以減少供應量。但市場有它自身的邏輯，任何人為的操縱都是不可能的。2004年，有幸成為重點調控行業(yè)的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了幾年來少見的大幅上漲。

    操縱市場是最難的。無論政府還是商家，都不可能把市場操縱得完全合乎自己的心愿。政府希望房價漲，又不希望房價漲得太快，是一定會失算的。從去年底開始，政府就不斷釋放出土地供應收緊的政策信號，這是指向房價上漲的。

    加息了，而且估計還會繼續(xù)加息。這使很多人抱了房價會跌的幻想，因為在發(fā)達國家，房價對利率的確是非常敏感的。遺憾的是，中國不是發(fā)達國家，而且就算是在發(fā)達國家，利率上升也不一定導致房價下跌。只有當經(jīng)濟前景趨于滑坡時，房價才會在利率升高的影響下跌落。最近的例子是加拿大。溫哥華的房價從加息周期開始的時候就不斷爬升，從去年底到現(xiàn)在，上漲已經(jīng)超過20%。

    中國的情況有近似之處。中國經(jīng)濟前景看好，這是投資中國房地產(chǎn)的先決條件。投資者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投資者是傻瓜的經(jīng)濟學家們注定會在“泡沫論”上栽跟頭。過去的許多事實都證明，商人往往比經(jīng)濟學家們更先知先覺。

    預言一：匯率、利率可能微調，銀根相對放松，企業(yè)融資環(huán)境將比今年要好。

    宋國青(北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授)：利率雖然進行了調整，但估計總的上調幅度就是1個點左右，1年期存款利率最高到3%。這個幅度的調整，對房地產(chǎn)不會產(chǎn)生大的影響。

    王德勇(中信證券研究員)：明年持續(xù)加息是肯定的。不過總的幅度不會很大，預計最多只加一個點，這種幅度無論是對買房者還是開發(fā)商影響都不大。

    陳基強(基強聯(lián)行董事總經(jīng)理)：拓寬房地產(chǎn)融資渠道，這在明年仍會是一個大問題?，F(xiàn)在還是依靠銀行貸款，這在成熟市場是不可能的。


    預言二：土地供應繼續(xù)偏緊，地價繼續(xù)上升，產(chǎn)品定位因此將向高端移動

    張偉(順馳中國總裁)：土地供應量明顯是少了?，F(xiàn)在已經(jīng)看出來了，很多地方的項目在減少，這個影響肯定還要延續(xù)到明年。明年的項目還要大量減少。


    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司董事長)：別的國家沒有像中國這樣的，什么企業(yè)都來做地產(chǎn)，聯(lián)想、TCL、華為等等都來做房地產(chǎn)。表面看來不是主業(yè)，其實體量都非常大。這種狀況值得警惕，土地開發(fā)過量，最終很容易形成壞賬。


    王德勇(中信證券研究員)：明年房地產(chǎn)仍將是宏觀調控的重點行業(yè)。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：長期來看，中國的土地一定是緊缺的。但短期來看，我覺得土地不會少。


    預言三： 市場需求將出現(xiàn)結構性調整，但總體仍將保持強勁。住宅和寫字樓市場繼續(xù)向好，部分種類的商業(yè)物業(yè)也將有強勁需求。

    郁亮(萬科集團總經(jīng)理)：房地產(chǎn)需求在今后一個長時期內是不成問題的。不過宏觀調控以來，需求還是受了一些影響。


    張偉(順馳中國總裁)：從市場的反饋信息看，房地產(chǎn)需求目前十分旺盛，明年的需求將繼續(xù)增長。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：市場需求估計不會有太大的波動。雖然政策上還有些不確定性。

    預言四：房價整體仍將呈上升之勢，但分類和分地區(qū)來看則漲跌互現(xiàn)。不排除住宅價格出現(xiàn)大幅上漲的可能。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司) ：雖然未來供應量比較大，但價格仍將是穩(wěn)中有升的。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：格歸根結底還是由市場的供求關系來決定的。

    王德勇(中信證券研究員)：明年房價肯定要上漲，而且是加速上漲。

    張偉：(順馳中國總裁)：對明年的房價的判斷，我們認為一定會漲。

    預言五：商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)冷熱不均的局面。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)也是最有可能出現(xiàn)大幅度調整的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：商業(yè)地產(chǎn)我感覺明年還會繼續(xù)調整。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：商鋪明年的總的趨勢是分化。

    預言六：傳統(tǒng)的代理銷售業(yè)務繼續(xù)萎縮，房地產(chǎn)服務業(yè)市場將向高端轉移，前期策劃和顧問服務將更受市場歡迎。

    陳基強(基強聯(lián)行董事總經(jīng)理)：明年會繼續(xù)今年的一個趨勢，就是銷售代理越來越難做，原因是開發(fā)商規(guī)模越來越大，也越來越成熟。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：銷售代理我覺得明年會比較好做。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：年的代理銷售形勢比較嚴峻。主要原因是土地形勢比較緊，導致一些項目上市的速度放慢了。

    預言七：大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著，巨頭說話的戰(zhàn)國時代將會來臨。市場并購將越來越多，但仍將以項目并購為主，企業(yè)并購尚不會成為風潮。

    郁亮(萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理)：可以預見的是，今后的房地產(chǎn)企業(yè)像今天的家電行業(yè)一樣，只有一些實力企業(yè)能生存下來。

    林潔(偉業(yè)顧問總經(jīng)理)：行業(yè)形式的轉變，對不同規(guī)模和定位的開發(fā)商影響是完全不同的。但總的來說，大開發(fā)商和小開發(fā)商調整起來會比較容易，而不大不小的中型開發(fā)商難度會比較大。

    王德勇(中信證券研究員)：對于開發(fā)商來說，明年的日子肯定是會好過。

    預言八：二手房市場前景可期。但相關中介機構仍然處于混亂狀況，大型連鎖機構的優(yōu)勢尚不明顯，需要延伸出新的盈利模式才有機會成為主流。

    宮萍(鏈家寶業(yè)市場總監(jiān))：展望2005年，透明交易是2005年的一大亮點。隨著二手房市場的規(guī)范發(fā)展，透明交易將是二手房交易雙方最直白的需求，那么相對而言，對經(jīng)紀公司的經(jīng)營將是更大的考驗。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：二手房明年的成交量還要大幅增加。

    龍固新(深圳德思勤投資咨詢有限公司)：房地產(chǎn)市場要形成良性循環(huán)，二手市場一定要起來，這樣才有利于房子的變現(xiàn)，房地產(chǎn)才有好的流動性。

    預言九：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策仍將保持矛盾的特征，不同政府部門的看法依然不一致。在這種情況下，比較大的動作，例如預售政策調整、開征物業(yè)稅等等不大可能出現(xiàn)。

    龍固新(德思勤投資咨詢有限公司)：目前政策上的變數(shù)實際還是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不確定性。

    李文杰(北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理)：政府制定產(chǎn)業(yè)政策也要根據(jù)市場的情況。

    王德勇(中信證券研究員)：目前的房地產(chǎn)政策還是集中于土地這一塊，包括征地和拆遷。但這方面的政策表述其實有矛盾的地方。

    語言十：區(qū)域競爭格局明年將出現(xiàn)大變。大型開發(fā)商的競爭在更多的向二、三線城市轉移，少數(shù)幾個發(fā)達城市所占的份額將會減少。

    龍固新(德思勤投資咨詢有限公司)：一線城市已經(jīng)趨于飽和，二線城市目前正在發(fā)力階段
    　　　　　　　　　　

    　來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)
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